Thomas Buschmann verantwortet als Leiter Bestandsmanagement bei der GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen und Bauen die strategische Weiterentwicklung eines der größten Wohnungsbestände Norddeutschlands. In seiner Funktion gestaltet er die langfristige Entwicklung der Bestände und begleitet die Umsetzung zentraler Zukunftsthemen, von der energetischen Modernisierung über die Dekarbonisierung bis hin zur Integration erneuerbarer Energien in bestehende Quartiere.
Die GEWOBA verfolgt das Ziel, ihre Wohnungsbestände Schritt für Schritt klimaneutral aufzustellen und dabei Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und bezahlbares Wohnen in Einklang zu bringen. Dafür setzt das Unternehmen auf langfristige Investitionen, innovative Energiekonzepte und starke Partnerschaften, um die Energie- und Wärmewende im Gebäudebestand erfolgreich umzusetzen.
Im Rahmen unserer Interviewreihe „Gestalter:innen der klimaneutralen Wohnungswirtschaft“ haben wir mit Thomas Buschmann darüber gesprochen, welche Rolle strategisches Bestandsmanagement für die Dekarbonisierung spielt, wie Photovoltaik, Mieterstrom und Wärmepumpen den Gebäudebestand nachhaltig verändern und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit die Energiewende in der Wohnungswirtschaft wirtschaftlich, sozialverträglich und langfristig erfolgreich gelingt.
Die Wohnungswirtschaft steht vor der Herausforderung, auch unsanierte Bestände klimaneutral zu entwickeln. Wie gehen Sie bei der GEWOBA Nord mit dieser Aufgabe um?
Guten Morgen, mein Name ist Thomas Buschmann von der GEWOBA Nord und wir haben wie viele andere Wohnungsbaugenossenschaften viele Wohnungen in S-H, die man als ungedämmten Nachkriegsbestand bezeichnen könnte, ca. 2.500 WE, erbaut vor der ersten Wärmeschutzverordnung 1977, die mal in den 90-er Isolierverglasung bekommen haben, die auch mal eine Dämmung der obersten Geschossdecke erhalten haben, die aber ansonsten energetisch unsaniert sind, mit Gas beheizt werden, dort wo Fernwärme heute nicht verfügbar ist, wahrscheinlich auch nicht verfügbar sein wird. Diese Wohnungen sind natürlich sehr emissionsintensiv und so richtig stolz ist wahrscheinlich keine Wohnungsbaugenossenschaft auf diesen Teil Ihres Wohnungsportfolios, aber in den Gemeinden sind es eben diese Wohnungen, diese Wohnungen mit ihrem sehr niedrigen Mietpreisniveau, die enorm wichtig für die soziale Wohnraumversorgung sind. Wir können und wir wollen u.a. aus diesem Grund diese Wohnungen nicht allesamt energetisch sanieren und trotzdem natürlich die Co2-Neutralität in der Beheizung erreichen. Wir glauben, dass genau das unter bestimmten Voraussetzungen mittlerweile auch möglich ist.
Die Herausforderungen der GEWOBA NORD
Wie sieht dieses Konzept konkret aus?
Erstens: Grundsätzlich sind Wärmepumpen heute technisch in der Lage, die benötigten Vorlauftemperaturen, die für diese Gebäudetypen benötigt werden, zur Verfügung zu stellen. Damit einhergeht aber ein wirtschaftliches Problem: Hohe Vorlauftemperaturen führen zu schlechten Jahresarbeitszahlen und schlechte Jahresarbeitszahlen führen zu hohen Wärmekosten. Deswegen werten wir ohnehin abgängige Bauteile in dem Zuge energetisch auf. Hierzu zählen die Fenster und Türen, die in der Regel von Anfang der 90-er Jahre sind und die Heizkörper, die in der Regel aus den Baujahren sind und für den hydraulischen Abgleich ohnehin angefasst werden müssen. Dadurch erreichen wir niedrigere – nicht niedrige – Vorlauftemperaturen und zumindest mittlere Jahresarbeitszahlen. Im Übrigen auch schon einmal ca. 20 % Endenergieeinsparung. Diese Instandhaltungsmaßnahmen können in dem Zuge aktiviert werden anstatt in den Aufwand zu gehen, weil zusammen mit dem Einbau der Wärmepumpe mehr als 30% Endenergieeinsparung erzielt werden. Mehr haben wir nicht vor zu tun. Sowieso-Kosten, die aktivierbar werden.
Zweitens: Die ca. 2.500 Wohnungen werden bereits weit überwiegend gewerblich mit Wärme versorgt, sind also im Contracting. Das ist ein Vorteil den wir aus nachfolgenden Gründen nicht aufgeben würden: Die Wärmeversorgung der Gebäude mit Wärmepumpen muss unterm Strich nicht teurer sein, aber wir haben definitiv eine Verschiebung von laufenden Kosten – Brennstoffkosten – zu Einmalkosten – Investitionskosten. Das ist bei den mietrechtlichen Rahmenbedingungen ein Problem, da die Mieter tendenziell entlastet und die Eigentümer tendenziell belastet werden. Im Contracting haben wir lediglich eine Verschiebung zwischen Grund- und Arbeitspreisen, wenn der Mischpreis bei der Umstellung auf die Wärmepumpe stabil gehalten werden kann.
Wir haben die Erfahrung gemacht, dass konventionelle Contractoren den Mischpreis bei einer Umstellung nicht stabil hätten halten können. Deswegen waren wir bisher davon ausgegangen, dass wir die gewerbliche Wärmelieferung aufgeben müssen, um unsere Mieter bei der Umstellung auf Wärmepumpe wirtschaftlich nicht zu überfordern.
Aber wir haben gesehen, dass neue Marktakteure die Energiemärkte integrierter denken und das Thema Sektorenkoppelung in die Umsetzung bringen. Wir haben die Dächer als strategische Flächen für die Wärmeversorgung bisher weitestgehend freigehalten, eigentlich für uns selbst. Nun bieten wir neben den Heizungskellern den Contractoren auch die Dachflächen zur Verfügung an, sodass ein erheblicher Anteil des Vorproduktes „elektrischer Strom“ kostengünstig auf dem Grundstück produziert werden kann. Das ist ein wirtschaftlicher Ausgleich für die nur „mittelguten“ Jahresarbeitszahlen, für uns senkt das den Anfangswärmepreis , aber findet auch Berücksichtigung in den Preisgleitklauseln. Ein Teil des Wärmepreises – abhängig von der Autarkiequote – kann von einer Preisgleitung ausgenommen werden. Das dürfte die Wärmepreisentwicklung für unsere Mitglieder im Vergleich zur fossilen Wärmeversorgung erheblich dämpfen.
Das hierdurch auch noch Mieterstrom angeboten werden kann, ist quasi ein „Beifang“. So können also sozial tragfähige Wärmepreise angeboten werden, aber das Thema Sektorenkopplung würden wir als Wohnungswirtschaft auch noch hinbekommen. Was noch einmal auf günstige/stabile Wärmekosten einzahlen kann, aber was wir als nicht energiewirtschaftliche Unternehmen wohl nur schwerlich realisieren können, mag die Realisierung eines virtuellen Kraftwerks sein. Ein digitaler Zusammenschluss vieler kleiner, dezentraler Einheiten (z. B. Hunderte PV-Anlagen, Windräder, Batteriespeicher und Wärmepumpen an verschiedenen Standorten), die über eine intelligente Software zentral gesteuert und wie ein einzelnes, großes Kraftwerk am Markt betrieben wird. Wichtig in dem Zusammenhang, dass die Chancen hieraus mit uns als Wohnungswirtschaft geteilt werden.
Vielen Dank für das Gespräch, Herr Buschmann.
